¿Qué es el mercado inmobiliario?

Los bienes inmuebles son tangibles y, en general, son todas aquellas posesiones que no pueden moverse por sí mismos ni ser trasladados de un lugar a otro, sin ocasionar daños a la estructura física de los mismos. Coremberg (2000) expone que el mercado inmobiliario se refiere a la superposición de distintos submercados, donde idealmente se realizan transacciones de carácter disímil, dada su heterogeneidad con respecto a la localización, antigüedad, financiamiento, calidad, tenencia, así como en función de su determinación como bien de consumo o de capital.

Por otro lado, el estudio del mercado inmobiliario puede enfocarse tanto a nivel macroeconómico como a nivel microeconómico. En el primero se busca explicar la estructura del mercado (Case y Shiller, 1990; Harvey, 1996). En el segundo, se pretende describir el comportamiento del mercado.

Características del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario tiene características particulares que lo diferencian de otros mercados (Ocerin y Brañas, 1997):

1.    La vivienda satisface una necesidad humana básica: el resguardo.

 2. Las viviendas son bienes heterogéneos, tienen un conjunto de atributos que diferencia una unidad respecto a otra.

3.  Los elevados costos de construcción posibilita un amplio mercado de alquileres, lo que a su vez hace que la vivienda se constituya como un atractivo instrumento de acumulación de riqueza.

 4.  Existencia de asimetrías en la información, sobre todo por parte de los consumidores, que obligan a compradores y vendedores a gastar tiempo y dinero en la búsqueda de información, lo cual eleva los costos de transacción (Aranda et al, 2003).

5.  Importantes costes de transacción, asociados a búsqueda y mudanza, así como a los de la propia negociación, que afectan, con distinta intensidad, tanto al mercado de venta como al de alquiler (Aranda et al, 2003).

6.  Existencia de externalidades positivas y negativas difíciles de internalizar. Hay factores de difícil medición, como la demanda de calidad, y sobre todo cómo es su variación en el tiempo y en el espacio. Problemas aún más severos se observan en la internalización de factores como el vecindario (Aranda Evaluación del mercado inmobiliario... 225 et al., 2003), en particular, se plantea el problema del fuerte carácter racial de los barrios, y cómo esto afecta a la función de demanda de los no residentes.

7.  Creciente intervención de la autoridad en este mercado en los últimos años. Ésta se lleva a cabo con la intención, en primer lugar, de suavizar su carácter inherentemente inestable, ya que fluctúa siempre por encima y por debajo de la tasa de crecimiento, no mejorando las necesidades de vivienda del país. Además, ha formado parte de las políticas sociales ofertadas por los gobiernos europeos y latinoamericanos, que han tratado de aumentar el número de propietarios (Forrest y Murie, 1994). En cualquier caso, es innegable la repercusión de esta actuación sobre los precios. Y en segundo lugar, la intención del gobierno de impulsar la demanda agregada, para animar la economía (Clapman, 1996).

https://oa.upm.es/15470/1/INVE_MEM_2008_127955.pdf