Importancia del certificado de tradición y libertad

Cuando se está frente a la necesidad de la celebración de un acto jurídico que involucre un bien inmueble (compraventa, permuta, donación, sucesión, hipoteca, afectación a vivienda familiar, constitución de patrimonio inembargable de familia, cancelaciones -de hipoteca, de afectación a vivienda familiar o de patrimonio inembargable de familia-), imprescindible es, conocer de manera inequívoca el estado jurídico en que éste se encuentra, finalidad que se logra acudiendo a un estudio de títulos (www.laresbienesraices.business), en el que, sin duda, juega un papel preponderante el certificado de tradición y libertad del que, a grosso modo, debemos decir, es un documento identificado con el número de folio de matrícula expedido por el registrador de instrumentos públicos, que contiene todo el historial jurídico de un inmueble, desde el momento mismo en que se matricule ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, hasta el día en que lo solicite la parte interesada. Su fin, no es otro, que el de dar fe sobre la situación legal del predio y, a la par, entregarnos información relevante del mismo.

ACTOS, TÍTULOS Y DOCUMENTOS SUJETOS A REGISTRO

Conforme a las voces del artículo de la Ley 1579 de 2012 “Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones”, están sujetos a registro:

(…)

a)        Todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes inmuebles;

b)       Las escrituras públicas, providencias judiciales, arbitrales o administrativas que dispongan la cancelación de las anteriores inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley;

c)        Los testamentos abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma de conformidad con la ley.

CARACTERÍSTICAS

Es público:         No sólo por ser emitido por una entidad pública, sino, además, porque puede ser solicitado y consultado por cualquier interesado, sea éste, una persona natural o jurídica. 

Es auténtico:     Existe certeza de la autoridad que lo expide (Superintendencia de Notariado y Registro, a través de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos).

Vigencia:            Bien vale la pena advertir que, para mayor seguridad, debemos entender que, su vigencia está condicionada por el momento de su expedición, pues, puede cambiar de un momento a otro, en virtud de nuevas anotaciones que se hagan en el folio de matrícula inmobiliaria.

FUNCIONES

Siendo el certificado de tradición y libertad un documento público que, nos permite conocer de manera concreta y completa la información legal que, reposa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en cuyo círculo esté ubicado el inmueble, preciso resulta advertir que, de él, podemos extractar otras informaciones que, resultan de gran valía para su conocimiento íntegro, como se verá:

CONTENIDO DEL CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD

• La identidad completa del actual propietario o copropietarios (o de los anteriores en caso de existir)

• Tipo de construcción (edificio, casa, apartamento, finca, local comercial, bodega), o si, simplemente, se trata de lote de terreno. 

• Antigüedad de la propiedad.

• Modo de adquisición (compraventa, permuta, sucesión, donación, prescripción adquisitiva)

• Descripción de la propiedad, es decir, si el predio o inmueble se encuentra sujeto a propiedad horizontal, englobe, desenglobe.

• Limitaciones de dominio, siendo éstas, a aquellos actos que restringen el uso y disposición de la propiedad, hasta tanto no sean cancelados. Podemos citar aquí, la afectación a vivienda familiar, el patrimonio inembargable de familia, el usufructo, la nuda propiedad y el fideicomiso civil. 

• Medidas cautelares, las cuales hacen relación a las adoptadas por los jueces de la República y que, tienen por objeto, asegurar el cumplimiento de una obligación por parte del deudor. Tal sería el caso del embargo y secuestro de bienes y, la inscripción de la demanda. 

• Gravámenes a la propiedad, se refieren a las obligaciones o cargas que se le imponen a una propiedad para garantizar el cumplimiento de una obligación, tales como, la hipoteca y, el impuesto de valorización  

• Cualquier otor acto que, pueda afectar la propiedad y que, por mandato legal, deba ser inscrito en la respectiva matrícula inmobiliaria.

En esa medida, el certificado de tradición es el documento idóneo pleno y completo no solo para acreditar la titularidad y las características del bien, sino, también, de los datos antecedentes que allí se registran como único medio de determinación de la propiedad y de la tradición o tradiciones de este.

Adicionalmente, conforme al artículo 46 de la misma Ley, ningún título ni instrumento sujeto a registro tendrá mérito probatorio si no se cumple esta formalidad, salvo sobre los hechos cuya demostración no lo requieran, en lo que concuerda con el artículo 43 del Decreto 1250 de 1970.

Dada la trascendental importancia que reviste el entendimiento adecuado de los datos consignados en el certificado de tradición y libertad, es conveniente que, para el momento de su consulta, siga las siguientes recomendaciones:

• Confirme los datos: Tanto el del número de matrícula inmobiliaria, como el de su ficha catastral y dirección. La escritura pública y la factura de impuesto predial pueden serle útiles para comparar la información.

• Confirme que el estado del folio de la matrícula inmobiliaria está activo: En caso negativo, verifique si el inmueble ha sido englobado o desenglobado, y de ser así, consulte el nuevo número de matrícula inmobiliaria.

• Identifique el inmueble: En la sección cabida y linderos, identifique la clase de inmueble (edificio, casa, apartamento, finca, local comercial, bodega), o si, simplemente, se trata de lote de terreno. Si el inmueble se encuentra asociado a otro bien, analice cada una de las matrículas asociadas. Un ejemplo común de asociación de bienes lo constituye un apartamento más un garaje y un depósito, donde cada uno de estos tiene su propia matrícula inmobiliaria.

• Lea todas las anotaciones: Cada registro que afecte la propiedad es una nueva anotación en su certificado de tradición y libertad. Cada anotación se encuentra enumerada, lo cual, le permitirá apreciar, por ejemplo, si una anotación que, en un momento determinado limitó el dominio del bien, ya fue cancelada con otra anotación.

• Identifique el actual propietario: Las anotaciones son consignadas en orden cronológico, por eso, cuando se trata de conocer su actual propietario, la revisión, entonces, debe emprenderse de atrás hacia adelante, para ubicar la última anotación, con la cual fue transferido el derecho de dominio, la cual nos indicará, quién o quiénes son los actuales propietarios del bien, el (los) que se distinguirá (n) con la letra “X”. Esta misma anotación nos permitirá saber el modo en que lo adquirió (ierón), es decir, si fue adquirido por medio de una compraventa, sucesión, donación, entre otros; también, en ella, encontraremos los datos de la escritura pública (número de la escritura, fecha y notaría en la cual reposa), con la cual se formalizó la adquisición.

• Verifique si hay vigente alguna limitación al dominio: Siendo varias las figuras jurídicas que limitan el uso y la disposición de un bien inmueble (afectación a vivienda familiar, patrimonio inembargable de familia, usufructo, etc.), habrá de tenerse especial cuidado al momento de determinar si alguna de ellas se encuentra vigente, o si, por el contrario, ya fueron canceladas.

Recuerda que, en LARES Bienes Raíces ponemos a tu disposición un equipo de profesionales altamente calificados que, no sólo se encargará de determinar de manera prioritaria, clara y concreta el estado jurídico del bien inmueble objeto de tu interés, sino, además, de brindarte (sin costo adicional), en forma oportuna y acertada la asesoría legal que, puedas requerir a partir del resultado arrojado por el Estudio de Títulos, brindándote la tranquilidad personal o empresarial que requieres.